Калькулятор арендной доходности

Сколько реально зарабатывает собственник со сдачи квартиры — с учётом простоя, расходов, налога и ипотеки

Стоимость квартиры, ₽
Расходы на покупку/оформление, ₽

Нотариус, риелтор, регистрация — разово при покупке, необязательно.

Сумма аренды в месяц, ₽
Кому сдаётся
Год расчёта
Дней простоя в год
Режим налогообложения

Подробный расчёт каждого — в калькуляторе налога с аренды.

Прочий годовой доход, ₽

Влияет на ступень НДФЛ, если выбран этот режим.

Налоговые вычеты за год, ₽ (необязательно)
Ежегодные операционные расходы
Ремонт, ₽/год
Страхование, ₽/год
Коммунальные услуги, ₽/год
Прочие расходы, ₽/год
Итого: 0 ₽/год
Коммунальные — без счётчиков, если их платит жилец отдельно.
Первоначальный взнос, ₽
Ставка по ипотеке, % годовых
Срок ипотеки, лет
Доходность за год
Валовая доходность

Аренда без вычетов / стоимость квартиры

Доходность до налога

С учётом простоя и расходов, без налога

Доходность после налога

Cash-on-Cash

Денежный поток / вложенные деньги (взнос)

Результат носит справочный характер и не заменяет консультацию финансового и налогового специалиста. Расчёт не учитывает возможный рост арендной ставки и стоимости квартиры, а также расходы на страхование ипотеки и налоговый вычет по процентам.

Что считает калькулятор
  • - Валовая доходность (Gross Yield) — годовая аренда без каких-либо вычетов, делённая на стоимость квартиры. Верхняя граница, ей ничего не мешает.
  • - Доходность до налога (Cap Rate) — с учётом простоя (дни без жильца между заездами, поиск нового арендатора) и расходов на содержание, но ещё без налога.
  • - Доходность после налога — то, что реально останется на руках, после налога по выбранному режиму (или самому выгодному, если выбрана «Автоматически»). Налог считается по тем же правилам, что и в калькуляторе налога с аренды, включая налог на имущество и льготу для ИП на УСН.
  • - Cash-on-Cash (только если указана ипотека) — годовой денежный поток после ипотечного платежа, делённый на первоначальный взнос. Показывает отдачу именно на вложенные собственные деньги, а не на полную стоимость квартиры.
  • - Срок окупаемости — считается от реально вложенных денег, включая расходы на покупку/оформление (нотариус, риелтор, регистрация — их платите из своих денег независимо от ипотеки): без ипотеки — (стоимость квартиры + эти расходы) делится на чистую годовую прибыль после налога; с ипотекой — (первоначальный взнос + эти расходы) делится на годовой денежный поток после ипотечного платежа. Cash-on-Cash считается от той же суммы вложенных денег.
Про ипотеку

Платёж считается аннуитетным (равными платежами весь срок) по указанным ставке и сроку. В расчёт не включены страхование, оценка и другие разовые/годовые расходы по ипотеке, а также имущественный вычет по уплаченным процентам — это может заметно изменить итоговую картину, особенно в первые годы.


Расчёт носит справочный характер и не заменяет консультацию финансового и налогового специалиста.