Калькулятор налога с аренды квартиры

Какие варианты налогообложения сравнивает калькулятор

• - НДФЛ как физлицо — без какой-либо регистрации. С 2025 года действует пятиступенчатая прогрессивная шкала: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год, 15% с части от 2,4 до 5 млн ₽, 18% с части от 5 до 20 млн ₽, 20% с части от 20 до 50 млн ₽ и 22% свыше 50 млн ₽. В базу для этой шкалы входит не только аренда, но и зарплата и другие доходы — поэтому у калькулятора есть необязательное поле «Прочий годовой доход». Налоговые вычеты (социальный, имущественный, стандартный) уменьшают эту базу до применения шкалы (п. 3 ст. 210 НК РФ) — их сумму за год можно указать отдельным полем. Для налоговых нерезидентов РФ действует другое правило — фиксированная ставка 30% со всей суммы аренды, без вычетов и без прогрессии (п. 3 ст. 224 НК РФ). Шкала менялась: в 2021–2024 годах действовали только 2 ступени (13% до 5 млн ₽, 15% свыше), до 2021 года — плоские 13% для всех — калькулятор учитывает это при выборе прошлого года расчёта. Если в вашей зарплате есть районный коэффициент или северная надбавка — с 2025 года они считаются отдельно, по своей 2-ступенчатой шкале (13% до 5 млн ₽, 15% свыше, п. 6.2 ст. 210 НК РФ), не смешиваясь с основной базой, куда входит аренда — не указывайте эту часть дохода в поле «Прочий годовой доход», она не влияет на ступень для аренды.
• - Самозанятый (НПД) — 4% при сдаче физлицу, 6% при сдаче организации или ИП. Доступно при годовом доходе до 2,4 млн ₽ (в НПД считается только жилая недвижимость, ограничения на число сдаваемых квартир нет). Самый простой вариант — не нужна декларация, чек формируется в приложении «Мой налог».
• - ИП на УСН «доходы» — 6% с дохода независимо от того, кому сдаётся. Актуально, если доход выше лимита самозанятости. У ИП есть обязательные фиксированные страховые взносы (57 390 ₽ в 2026 году, сумма ежегодно растёт — калькулятор учитывает год расчёта) + 1% с дохода свыше 300 000 ₽ (максимум взносов в 2026 году — 379 208 ₽); ИП без работников вправе полностью зачесть уплаченные взносы в счёт налога.
• - ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15% с разницы между доходом и документально подтверждёнными расходами (в расходы входят и страховые взносы ИП — здесь они уменьшают не сам налог, а налоговую базу). Выгоднее «доходов» только при больших документально подтверждённых расходах. Если расчётный налог получается меньше 1% от дохода — платится минимальный налог 1% от дохода (ст. 346.18 НК РФ), даже при убытке.
• - ИП на патенте (ПСН) — фиксированная стоимость патента, которая зависит не от фактического, а от потенциально возможного дохода, установленного региональным законом (в некоторых регионах, например в Москве, — ещё и от площади и района объекта). Единой федеральной таблицы нет, поэтому калькулятор не считает точную сумму — только формулу и ссылку на официальный сервис ФНС.

Льгота по налогу на имущество для ИП

Если указать стоимость квартиры, калькулятор дополнительно оценивает налог на имущество физлиц (0,1% от стоимости в год — базовая ставка ст. 406 НК РФ, оценка приблизительная, без вычета необлагаемых 20 м² и без учёта возможного расхождения с кадастровой стоимостью). ИП на УСН (оба варианта) освобождён от этого налога по объекту, используемому в предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11 НК РФ) — у физлица на НДФЛ и у самозанятого (НПД, без статуса ИП) такой льготы нет, налог продолжает начисляться и учитывается в чистой прибыли.

Как расчёт НДФЛ учитывает прочий доход

Ставка НДФЛ зависит от совокупного годового дохода, а не от одной только аренды. Калькулятор сначала считает налог с суммы «прочий доход + аренда» по всей прогрессивной шкале, затем вычитает налог, который был бы начислен на один только прочий доход — оставшаяся разница и есть налог, который приходится именно на аренду.

Расчёт носит справочный характер, не учитывает возможные налоговые вычеты и региональные льготы и не заменяет консультацию налогового специалиста.